Предоставляем в аренду недвижимость
Приказом ГНС Украины от 20.02.2012 г. № 136 утверждена обобщающая налоговая консультация по вопросу применения упрощенной системы налогообложения – предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду. В частности, говорится о том, что если площадь предоставляемой в аренду недвижимости превышает разрешенные для упрощенцев Налоговым кодексом нормы, то нельзя часть недвижимости сдать в аренду от имени физического лица – предпринимателя, а часть – от имени физического лица. В таком случае физическое лицо может предоставлять недвижимость в аренду как предприниматель на общей системе налогообложения или как физическое лицо – не субъект хозяйствования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 42 ХКУ предпринимательство – это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) в целях достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.
Право частной собственности закреплено Конституцией Украины и Гражданским кодексом (статьи 41 и 325), согласно которым субъектами права собственности являются физические лица и юридические лица. Физические и юридические лица могут быть собственниками какого-либо имущества, за исключением отдельных видов имущества, которые в соответствии с законом не могут им принадлежать. Состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности физических и юридических лиц, не являются ограниченными. Законом может быть установлено ограничение размера земельного участка, который может быть в собственности физического и юридического лица (статья 325 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 320 Гражданского кодекса собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Указанное положение также касается использования имущества, предоставляемого в аренду предпринимателем на упрощенной системе налогообложения.
Основные положения, регулирующие правоотношения по договору найма (аренды), установлены в главе 58 "Наем (аренда)" Гражданского кодекса.
Право пользования – это предусмотренное законодательством полномочие лица получать материальные, культурные и другие блага от имущества, вещей в соответствии с их полезными свойствами и хозяйственным назначением, связанное с правом владения. При этом право пользования является одним из полномочий собственника и осуществляется в рамках, установленных законом.
В соответствии с принципами регулирования отношений найма (аренды), определенными Гражданским кодексом, а также исходя из положений статьи 4 Закона 1952-IV, на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды), распространяются требования по обязательности государственной регистрации такого вещного права как пользование (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
С 1 января 2012 года вступил в силу Закон Украины от 4 ноября 2011 года № 4014-VI "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины относительно упрощенной системы налогообложения учета и отчетности", которым введены новые правила и условия применения упрощенной системы для юридических лиц и физических лиц – предпринимателей.
Абзацем 2 пункта 291.4 статьи 291 главы 1 раздела XIV Кодекса (в редакции Закона № 4014) установлено, что физические лица – предприниматели – плательщики единого налога, осуществляющие хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению, производство и/или продажу товаров, деятельность в сфере ресторанного хозяйства, при условии, что в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев: не используют труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 10 человек, объем дохода не превышает 1 000 000 гривен, имеют право избрать вторую группу.
При этом действие этого подпункта не распространяется на физических лиц – предпринимателей, предоставляющих посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005). Такие физические лица – предприниматели относятся исключительно к третьей группе плательщиков единого налога, если соответствуют требованиям, установленным для третьей группы.
Третью группу могут избрать физические лица – предприниматели, которые в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев:
не используют труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 20 человек, объем дохода не превышает 3 000 000 гривен (абз. 3 п. 291.4 Кодекса).
В соответствии с КВЭД ДК 009:2005 деятельность, связанная со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, относится к группе 70.20.0.
Подпунктом 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 Кодекса предусмотрено, что физические лица – предприниматели, предоставляющие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров, не могут быть плательщиками единого налога.
Следовательно, если площадь имущества, которая принадлежит на правах собственности физическому лицу и предоставляется в аренду (часть сдается физическим лицом – предпринимателем, а часть физическим лицом – не субъектом хозяйствования), превышает нормы, установленные пп. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодекса, то такое физическое лицо – предприниматель, осуществляющий деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости, не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения.
Указанное не запрещает физическому лицу – предпринимателю осуществлять деятельность на общей системе налогообложения.
Вопрос 1. В собственности физического лица находится недвижимое имущество нежилого назначения общей площадью 400 кв. метров. Может ли такое физическое лицо предоставлять 110 кв. м в аренду как физическое лицо, а остальные 290 кв. метров, как физическое лицо – предприниматель на упрощенной системе налогообложения?
Ответ: в этом случае физическое лицо – предприниматель не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. Такое физическое лицо может предоставлять недвижимость в аренду как физическое лицо – предприниматель по общей системе налогообложения или как физическое лицо – не субъект хозяйствования.
Вопрос 2. Физическое лицо имеет в собственности жилое помещение общей площадью 150 кв. метров. Имеет ли право такое физическое лицо предоставлять в аренду часть этого помещения (комнату) площадью 30 кв. метров как физическое лицо – предприниматель на упрощенной системе налогообложения?
Ответ: Физическое лицо – предприниматель может находиться на упрощенной системе налогообложения и сдавать часть жилого помещения в аренду (30 кв. метров), при условии если остальное жилое помещение (120 кв. метров) не находится в аренде.
